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    车位定价的依据是什么?为什么不多建一些车位?

     来源:江门日报  发表时间:2018-11-22 07:00  点击:

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    地下车位问题,尤其是售价问题备受市民关注。

    地下车位问题,尤其是售价问题备受市民关注。

    ????11月8日,本报报道了奕聪花园、浅山小镇的车位问题之后,市民纷纷留言,其中部分吐糟车位售价较高。事实上,本报此前也曾报道过新会珑城半山、上城铂雍汇的车位售价问题,主要原因也在于此。

    ????那么,市民该如何理性看待江门市区小区地下标准产权车位(以下简称“车位”)售价问题?本报为此梳理了焦点问题,分别采访了相关部门和业内人士。

    ????江门日报记者 周春锋

    ????热点追踪

    ????怎么卖? 需通过备案并明码标价

    ????市住建局相关负责人表示,根据《广东省物业管理条例》第五十四条等有关规定,房地产开发企业依法取得车位(库)权属登记后方能出售车位(库)。房地产开发企业应当在出售车位(库)一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位(库)的产权证明文件和出售价格。企业做好上述工作后,向住建部门申办商品房现售备案,获得通过并向物价部门办理了商品房明码标价手续后,可以正式售卖车位(库)。

    ????怎么定价?

    ????非政府定价目录,但可价格指导

    ????新会区一项目负责人李先生告诉记者,地下车位售价,并不可以“任性而为”,他们预想均价每个约20万元,但最终批准为每个18万多元。

    ????江门市发展和改革局价格科相关负责人表示,车位定价没有被列入政府定价目录,实行市场调节价,但进行价格指导,如果定价过高,则难以备案。

    ????广州大学房地产专业首席教授、广东省房地产业协会专家委员会委员陈琳认为,车位之所以没有进入政府定价目录,主要原因在于:利于逐利的资金进入,进而增大市场供应。陈琳同时指出,目前,资产评估方法主要有三种:市场法、收益法、成本法,其中,市场法最为常见,它通常以周边同类型、同时期项目的价格作为参照物,车位定价往往遵循这一方法。

    ????多少钱?

    ????每个标准车位均价约为15万元

    ????“在江门市区,地下车位的售价是多少?”11月19日,本报微信公众号发布的问卷调查显示,35%的受访对象选择了“15万元左右”,占比最多;30%的受访对象选择了“18万元左右”。

    ????“江门的车位价格近年来相对稳定,相对珠三角其他城市便宜不少?!苯攀蟹⒄购透母锞旨鄹窨葡喙馗涸鹑烁嫠呒钦?,目前,每个标准车位的均价约为15万元,部分车位的价格会高些或低些,主要原因在于:车位的售价涉及项目本身,以及车位的大小、位置、层数等因素,不能一概而论。

    ????本报曾报道过,当周边楼盘地下车位大多是每个15万元左右时,上城铂雍汇的地下车位价格却高达每个20多万元左右。其工作人员欧阳小姐解释价高有两大原因:一是该项目依山而建,楼幢与楼幢间存在高低错落,所以通向车位的斜坡、通道比较多,使得车位建筑面积比普通车位的建筑面积要大;二是该项目是2008年报建的,当时车位配比是1:0.8。

    ????贵不贵?

    ????相对周边城市比较平稳

    ????记者多方走访发现,10年来,江门市区地下车位售价不断攀升——2008年约8万元/个,2011年涨到约11万元/个,2013年涨至约13万元/个,如今涨到约16万元/个,部分超20万元/个。

    ????横向来看,周边城市地下车位售价如何?裕隆基地产总经理杨东卉指出,在广州中心城区超40万元/个,个别“天价”超百万元/个;据广东中原地产营销总监莫志华观察,珠海中心城区普遍为约30万元/个。

    ????“中山普遍约17万元/个,整体价格比江门高出一两成?!敝猩阶噬钜的谌耸坷钚〗阆蚣钦叻⒗戳艘环莩滴坏鞑楸?,其中,位于石岐区的时代云图,2015年8月开盘时约11万元/个,2017年9月约16万元/个,2018年5月二手价约18万元/个;再如东区的朗晴轩,2012年开盘时约6万元/个,2017年9月售价约13万元/个,2018年5月二手价约20万元/个。

    ????开发商赚钱吗?

    ????利润并非部分市民想象的高

    ????据美智地产总经理汤建军了解,地下车位的建设要求比较高,涉及钢筋混凝土、人防建设、防水设施等,成本为每平方米3000多元。表面上看,车位套内面积只有十几平方米,但实际上,加上公摊面积、边角等,建筑面积约有30多平方米,如此一算,每个车位的成本超10万元,再加上税费等,以及从做地库到售卖长达两年多的空置周期所产生的利息,开发商赚取的利润没有大家想象的那么高。

    ????“目前,小区里的地下车位起码要卖到13万元/个才能与成本大致持平?!痹B』夭芫硌疃鼙硎?,“一般我们做投资开发预算,如果车位建设成本与收入能平衡就好了?!?/p>

    ????为什么不多建车位?

    ????提高车位配比具有一定难度

    ????“你认为怎样才能使车位售价不至于大涨?”在本报进行的微信问卷调查中,35%的受访者建议“提高车位配比”,占比最大。这一说法有一定道理,因为车位售价主要取决于供求关系,如位于北新区的怡康华庭等小区,由于车位配比较低,使得二手车位售价较高,甚至一位难求。

    ????记者走访获悉,目前江门新房小区车位配比普遍为1:1.3左右,能基本保证一个家庭拥有一个车位。但美智地产总经理汤建军指出,如果提高车位配比,对于部分新区项目而言,在初期,由于需求不足,车位销售周期往往较长,导致开发商的持有成本过高。因此,需要根据不同区域和发展进程匹配不同的车位配比,同时政府也需要提供或预留一定的公共车位以缓解或补充未来区域发展之用。

    ????“需要相关部门从中协调、平衡开发商和业主的利益。例如,根据每年的车位建设成本、开发商合理利润、分区域为车位做一个指导价,并动态调节,在激发开发商建设热情的同时,维护有车位需求的业主的权益?!苯诺夭强獬稍?、楼市分析师冯景全建议。

    ????买车位要注意什么?

    ????应对比公示价和备案价

    ????市住建局相关负责人提醒市民说——

    ????1、收到开发企业关于销售车位(库)的有关书面通知后,应当及时到商品房销售现场或者根据书面通知里标明的有关内容,查看拟出售车位(库)的产权证明文件和出售价格,并了解车位(库)认购的有关程序和注意事项;

    ????2、应当及时通过查看商品房销售现场公示的拟销售车位(库)的测绘报告、车位(库)平面图等商品房销售现场公示的资料,以及实地查看车位(库)等方式,了解自己拟购车位(库)的面积、位置和周边环境,避免购买到不合适的车位(库);

    ????3、在开发企业正式开售车位(库)之后、签订车位(库)购买合同(或认购书)之前,应当通过查阅商品房销售现场公示资料,确定开发企业是否已经办理了该车位(库)的现售备案,而且标示的价格是否超过在物价部门备案的价格,开发企业销售的车位(库)必须是办理了现售备案且标示的价格没有超过在物价部门备案的价格;

    ????4、签订车位(库)购买合同的时候,应当确定合同中标明的车位(库)公安门牌与自己实际想购买的车位(库)是一致的。

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